坪単価の秘密

不動産に関わる仕事をしていると、様々な数字と向き合うことになります。
価格、面積、築年数、徒歩〇分…
その中でも「坪単価」という数字は実に便利でもあり、
ともすれば数字が独り歩きしやすい厄介なものであります。

「坪単価」は注文住宅について説明をするときに特によく使われる数字です。
当然ながら、お客様の最大の関心事は「家がいくらで建つのか?」です。

お客様「〇〇ハウスで建てると坪いくら?」
私「延床で何坪くらいですか?」
お客様「うーん、わからないけど、大体30坪くらい」
私「2階建ですか?3階建ですか?」
お客様「2階建かな・・・」
私「本体工事で坪70万円くらいです」
お客様「ええーっ、それって高くない?〇〇ホームは50万って言ってたぞ」…

上記ようなやり取りが多く行なわれるのですが、
このやり取りの中だけでも坪単価を左右する要素が3つほど含まれています。

①面積(大きければ単価は下がる)
②階層(2階建<平屋<3階建)
③工法(同じ木造でも2×4やパネル工法はプレハブに近い分コスト安)

まず、①面積については大方予想が付くと思いますが、
面積の大小にかかわらず掛かる固定費があり、例えば面積が大きくなればなるほど
全体に対する固定費の割合は小さくなることから、坪単価は低くなります。
面積が小さければその逆です。

次に②階層ですが、これは屋根と基礎の大きさが坪単価に影響します。
30坪の総2階建の場合は1階2階の面積がそれぞれ15坪ということですから、
屋根と基礎はそれぞれ15坪になりますが、同じく30坪の平屋の場合は
屋根と基礎それぞれ30坪となることから、風雨をしのぐ屋根と建物を支える基礎が
大きくなる分、2階建に対して平屋のほうが費用が掛かります。

 

また、3階建の場合は構造をより強くするために部材が多くなり、
構造計算費用も余分にかかることから平屋以上にコストがかかる可能性がある
と言えます。

最後に③工法の違いについては、同じ木造注文住宅といえども、
在来工法に比べると2×4やパネル工法はある程度の規格が決まっている分、
コストは低くなります。
その反面、自由度も低くなるので、ミリ単位で壁をずらすなどの微調整は苦手と言えます。

このように面積、階層、工法によって坪単価は変化するので、
お客様としてみればご自分にとって都合のいい情報だけを
繋ぎ合わせることができます。

そして、その結果坪単価という便利な数字が先走りをはじめ、
話が進むにつれて「あれ?」ということになりかねないのです。

この他にも、
・敷地と道路との高低差(小運搬費用、擁壁の作り直し…)
・敷地の形状(旗竿敷地に注意)
・前面道路の幅(4tトラックが入れるか?2tトラックだと割高)
・上下水道は引かれているか?
・オプション工事の内容(通常坪単価で示しているのはこだわりの工事がない標準本体工事だけ)
・建物の形状(正方形or長方形)
・総2階建(下屋はないか)?…など

坪単価を左右する要素はたくさんあります。

 

私がお客様に説明していたのは、
「坪単価はあくまで目安です。諸条件によって大きく変わります」
ということです。

あくまで「結果的にこうなった」というだけの数字かもしれません。
あまりに坪単価を気にしすぎることで、当初の資金計画が甘くなってしまうこと、
はじめに詳しい話をしてくれなかったと、
営業マンに対して徐々に不信感が芽生えてしまい、
夢ある住まいづくりが台無しなどということにもなりかねません。

便利な数字ほど使い方とその根拠に注意・・・という話でした。

ワンストップアドバイザー:近藤

2015 10/13 8:33 Posted by 不動産

リフォーム会社が見つけた“お宝物件”

クラフトが物件探しからリフォームまでの
ワンストップサービスを始めて1年が過ぎました。

ワンストップセミナーには多くのお客様にお越しいただき、
「物件探しからのリフォーム」の注目度の高さを改めて確認しました。

リフォームを前提に物件探しをする上で、
なくてはならないものが「物件情報」です。
その昔は不動産屋さんに行かなければ、
リフォームどころか物件を探すことすらできませんでした。
1970年代には、消費者には住宅情報誌なる雑誌媒体で
物件情報が知らされるようになりました。
雑誌へ週に1回の掲載のため、今ほど新鮮な情報ではなかったのですが、
不動産屋に直接行かない限りは、みんなが同じ条件ということもあり、
消費者目線で考えれば、それほど不便さを感じませんでした。

そして1990年代から徐々に、インターネットを使った物件情報検索が
主流になりました。

それが今では、更なるインターネットの普及により
ともすれば誰しもが最新の物件情報に触れられるようになりました。
つまり、私が触れている情報と、お客様が触れている情報は
ほぼ同じと言えるようになったのです。

不動産業者ではなくても、SUUMOやYahoo!不動産といった
ポータルサイトに登録された物件をお客様が見ることは容易です。
業者間の情報共有ツールであるはずの不動産流通機構(REINS)に載った物件を
お客様に紹介して、「その物件、知ってます。SUUMOに載ってますよ」と
言われたときのショックは計り知れません。

ただ、クラフトはリフォーム会社です。
仲介専門の不動産会社とは違う、
リフォーム会社の視点で物件を探すことができます。
お客様や仲介業者が見過ごしていた物件を
磨けば光る「お宝物件」に仕上げるという強みがあります。

とはいえ、やはり新鮮な情報を一番にお客様に届けたいのが正直なところ。
私は毎朝出勤するや否や「お客様にご紹介できる物件はないか」と、
REINS→SUUMO→Yahoo!不動産→HOME’S→大手仲介業者のサイトを
隈なくチェックしています。

2年目を迎えたクラフトの物件探しサービス。

新たな取り組みとして、Facebookでは都心エリアを中心に
「リフォームして住んだら面白い」物件を紹介しています。

週2件の物件紹介を自分のノルマとして課しておりますが、
今年はこれができなくなるほど忙しくなりそうな予感がします。

ワンストップアドバイザー:近藤

2015 5/19 8:56 Posted by 不動産